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(图文)为何万科和融创都看“跌”楼市?

2017-03-29 | 人围观

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有两则关于房地产的新闻极有意思。


一是万科在为房价下跌做准备,点名12城;二是融创的孙宏斌先生认为,调控影响将远超预期,对楼市非常悲观。


是真的吗?我们来挨个说说。


一、不要被万科和融创给“骗”了


1、媒体报道时特别强调,万科已经做好准备,迎接很快到来的房价下跌!这个说法有没有问题?确实万科表示,将对三四线城市保持谨慎,并为存货跌价准备了13.8亿元。


而这12个万科认为下跌城市名单分别为:烟台、乌鲁木齐、唐山、温州、芜湖、营口、镇江、宁波、抚顺、大连、南充、南通。


对这些城市审慎,“杠杆游戏”觉得太好理解了吧。正如万科自己所言,与此相应,该公司新增开发项目集中在一二线城市,规划建筑面积最多的是上海市场,居首位。


和购房者一样,万科并不看空主要一二线城市。而区别看待不同城市、未雨绸缪,懂舆情、讲政治,这不恰恰是万科多年不倒、愈战愈勇成熟的体现;


2、融创中国的业绩发布会上,该公司董事长孙宏斌先生说得很清楚,货币政策收紧,利率增加,这些措施会影响到企业现金流,贷款减少,房价肯定会受影响。


这个行业风险很大,风险大不是因为市场,因为现在买的地要亏钱。如果真的政策放松后,他也不大相信会放涨,因为房价已处在高位上了。孙先生说,他对市场是非常非常悲观的,从去年十月份开始基本上就不拿地了。


这些话很有意思,字里行间,是不是有不太赞同货币收太紧的意思?譬如孙先生认为不会放涨,可目前主要一二线城市,房价形成了长期的单边预期,房价越高,购房者恐慌情绪越严重。你说,真放开调控,涨不涨?


恰恰因为调控太严,价格虽然维持高位,但对销售总量必然造成影响,这势必影响业绩。特别是目前面粉已经贵过面包,成本投入那么大,如果不能在主要一二线城市高速、大批量周转,成本啊成本!


房地产开发商有几个不是高杠杆、高负债,周转效率决定资金链安全程度。


所以,不要被万科和融创给“骗”了,他们说的或许根本不是真的。这两个表态,也不是啥都说明不了,恰恰说明主流开发商看好主要一二线城市的楼市。


二、主要一二线城市单边价格预期为何难破?


1、道理很简单,单边预期已经形成多时,不是一两天。狼来了喊多了,没人信。


“杠杆游戏”觉得,什么数据都没必要举,价格一直就是在涨,2008年金融危机后主要一二线城市房价少有盘整的。这对人是一种什么影响和摧残!而且,目前的形势和往时真不同,土地供应紧缩,主要一二线城市人口和城市规模控制,都比过去更严。


至于调控的思路,还是那样,控制需求。谁信、谁怕?这传递的思维方式或许真不对,没有人看跌,都是看涨,最多是缓涨。而越是缓涨,越觉得要趁着调控,买买买;


2、各类城市稀缺资源、包括学区等,都带动和刺激一些板块房价畸高,并整体推动整个城市房价高位。


你看有几个城市教育资源均衡,反正“杠杆游戏”在广州的朋友说南沙还是不行,还是要买回老市区。我北京朋友说,妈的,还是单位旁边的学校好,自己房子那片太差……


而恰恰,主要一二线城市吸引人口的能力普遍强,老市民、新市民都要抢好学位,多重因素叠加,也推高了房价;


3、还有一个非理性的理性因素。主要一二线城市,特别是上海、北京,人口目标太苛刻。你说今天不买下市中心,不买下好区域,以后更怕没机会留在这里了。所以,还是买买买。越调控、越想用价格杠杆,最后越徒劳。


因为,你的疏散举措、其他配套措施跟不上;


4、还有最根本的,房地产和地方政府是真爱啊。整个国家各行各业都被房地产“绑架”,关键时候才知道什么是爱,能不保吗?


保卫房地产,就是保卫中国经济,就是保护国家杠杆、保卫地方政府债务、捍卫资产泡沫的安全……


所以,不管你怎么“恐吓”,不信。


结果就是,就算有些价格回调,像融创孙宏斌先生喊话所担心的。确实,在3月26日博鳌亚洲论坛“货币政策的‘度’”分论坛上,周小川行长指出的,在实施多年量化宽松货币政策之后,本轮政策周期已经接近尾声,即货币政策不再像过去那样宽松。


——可那又如何?长期趋势不变,周期大概率不变,该怎么玩怎么玩。


三、该担心的是我国经济的未来


从过去的经验看,大部分二线以下城市房价,每轮调控都面临深度调整。不否认,一些涨太猛的,产业基础又不够好、人口魅力差一点的城市,确实需要警惕。


最起码,非刚需性购房,要慎重。特别是还加杠杆硬上的,那真是赌博。


同时,不该忽略的是,既然主要一二线城市目前限购、限贷已到苛刻地步,不怎么给炒房者空间。那么,炒房者总得寻求新的目标吧,很明显京津冀一体化的房价效应,已经膨胀到不行。


可只要北京、天津还是那样玩,啥东西还那样,你说环京一带泡沫又怎么下探?


“杠杆游戏”认为,热点城市调控是当作“一盘棋”在考虑,绝对不是单独某个城市的想法,而是来自于更高层的压力。而主要一二线城市大面积的需求端控制、限购,至少形成三个效应:


1、主要一二线城市刚需,有资格购房,或还有漏洞可钻的,想尽办法多半会拿出首付买。生怕未来限购更严,更怕未来买不起;


2、高房价城市的溢出区、卫星城、周边小城镇,获得最大眷顾,房价继续攀升或库存下降;


3、大部分投资资金被阻挡在主要一二线之外后,资金的冲动将到处嗜血。不是要去库存吗,目标不难实现。这个引导和暗示,太明确了。对了,这也实现了稳增长,做大了全国总资产,特别是做大了杠杆率的分母。


杠杆游戏顶级玩家,非政府莫属!


当然,危险是越来越大。真正的不确性倒不是川普,而是全球宽松货币政策进入周期尾部。不知道,这一次全球资产泡沫一地鸡毛哪天到来。


其实不要期待,因为破一个泡沫得靠下一个泡沫来维系。挺矛盾的。