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以雄安新区为引,谈谈建一座新城有多难

2017-04-04 | 人围观

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愚人节这一天,中央爆出特大号新闻,要在北京、天津连线上向西南做一个等边三角形,三角形的另外一个角落在了河北雄县、容城县、安新县交汇处,命名“雄安新区”。

 

雄安新区规划建设以特定区域为起步区先行开发,起步区面积约100平方公里,中期发展区面积约200平方公里,远期控制区面积约2000平方公里。设立雄安新区,对于集中疏解北京非首都功能,探索人口经济密集地区优化开发新模式,调整优化京津冀城市布局和空间结构,培育创新驱动发展新引擎,具有重大现实意义和深远历史意义。

 

在这个一直是新闻淡季的日子里,有这么大的一个题目,自然不能错过。但,这同时也是一个让各路作文高手懵逼的题目,不知道从何写起,也不知道如何写,而且这事没有理论,没有成熟的逻辑。看了一堆缺乏新意的吐糟文章,我也跃跃欲试,越是全体人民都不懂的事,越是我最擅长想象的区域。

 

首先,歌功颂德类文章已经被官方垄断,无法写出新意。历史挖掘、引经据典只能彰显渊博,其实有时等于腐朽。


例如,有人说这是为了战争的安全起见。尼玛,就算是两千年的秦始皇时代,一马平川的两百里也构不成安全屏障,何况,现在其间只有一个小时的车程。可见这些所谓学富五车的人愚昧到什么程度!历史首都搬迁和现代完全不是一码事,早已沧海桑田。历史上,距离和地形就是军事,在现代的交通和武器时代早已丧失原意。

 

大部分吐糟类文章似乎都认为这事没戏,但又说不清个子丑寅卯,反正就是没戏。让我想起福特自传上的一句话:“我从来不雇佣聪明人,他们总是对什么事干不成一清二楚。你如果想破坏竞争对手,就把这些聪明人送过去。”

 

就在聪明人都说没戏的时候,不聪明的人都在琢磨着怎么样利用这个机会投机一把,这就是聪明人和不聪明人的区别。

 

千年大计之类的纯属胡扯,千年之后还有没有人记起这事都保不齐,何谈大计之说。如果都按着这种拍马扯淡的思维方法搞,再有戏的事最终也没戏。但如果真好好整,有戏,这是我的基本结论。

 

 

一个住宅模样的房子,连同房子需要的道路、三通一平等基础设施,现在的造价也不超过5000元/平米,在北、上、深等许多地方却要卖10万/平米。土地稀缺、政府土地供应不足,货币政策等等,仅仅是诱因。真正导致房价飞涨的原因只有一个——聚集。一个地方可以成为无人居住的鬼城,也可以成为寸土寸金的宝地,其根本原因就在于可否促成聚集。

 

财富和机会因聚集产生,成本也随着聚集上升,形成了相互依赖的关系。

 

PPT之王总是开口生态闭口化反。事实上,真正由人类形成的生态就是城市。

 

造城失败,说到底是没有形成健康的生态。

 

珠海这个地方平原很广阔。多年以前有个大忽悠说怎么能让珠海发展起来呢,方法就是引进大学城。然后,一堆大学骗子都到那里搞了巨大无比的一块地。结果,什么都没有发展起来,因为它不够生态——能上学、无法就业。全是单一的学生仔,物种非常单一,当然形不成生态。于是,多年之后,大学城还是大学城,并不能带动经济发展。

 

2008年,汶川大地震,不久就建成了全新的城市。因为有人居住,不会成为一座空城。第二,按着城市的基本功能规划建设,让它具备合理的生态并不难。

 

1979年,中国搞了一个蛇口特区,然后就成了今天的深圳。同时搞的还有另外三个特区:珠海、汕头、厦门,发展都远不如深圳。主要的原因是深圳毗邻香港,它赶上了第一轮的发展机遇,形成了自循环、自我强化的系统,虹吸效应让它吸引了许多人口的聚集,不断地强化,很快就形成了超级城市。

 

1992年,深圳初现特区效应,上海开始搞浦东。开始的五六年间,根本不灵,直到1999年,金茂凯悦大厦竣工,终于有了一点人气,开始了聚集效应,10年之后成为中国最具标志性的地段。

 

浦东的初步成功之后,中国至少有八成的城市都学会了搞新城,农田变城市,生地变熟地,政府挣大钱,城市大发展。

 

每个新城区都经历了建筑物漂亮、房间低廉、没有人气、价格抬升、城市重心转移等阶段。当然不是每一个新城都是成功的,但成功的是多数。

 

城市即是聚集,其基本生态并不复杂。宜家、万达在城乡结合带建房,一座综合性的建筑就能带旺一大片地段。如果以政府的力量,再配套上其它设施呢?人气的暂时冷清只因人们是领地性的动物本能,愿意居住在熟悉的地方,不愿意迁徙而已。但这种生物力量没有那么强烈,只要诱导因素一出现,新的聚集很快形成。在一个城市中,我们都很容易看到不同地段的兴衰交替也就是十多年的工夫。

 

 

城市生态并不像想象的一样复杂,有工作,能生活,即是一个可以自循环的生态。

 

许多房地产商在远郊盖了房子很多年炒不旺人气,因为这里能生活不能工作,只能吸引不需要工作的老人。而纯粹的、不需要干活的老人群体并不多,所有这种住宅社区不容易炒起来。

 

大的公司搬迁到一个远离城市的郊区,因为人们的习惯加上生活设施暂时不配套,人们往往宁愿住在城里忍受长时间的通勤,也不愿意住在公司附近。

 

如果又能工作,又有生活设施呢?

 

也不会一夜之间形成一个真正的城市,它还需要一堆新居民。这几个要素都具备,搞一个新城市并非有多难。

 

中国城市化率已经从改革开放时期的不足20%上升到现在的55%左右。比较靠谱的估算,大约还有20%的增长空间,也就是说,未来还有3亿人左右进城。

 

城市化主要有三种办法:

 

第一,  原有城市的自然增长,城市不断向各个方向蔓延,就是俗称的 “摊煎饼”——由中心向外逐层扩散。这种模式的好处是非常自然,随着城市的扩容,生态自然形成。

 

第二,  成立新区,生地变熟地。和第一种方法相比,就是引导向一个方向扩张,统一规划,扩张成本低。

 

第三,  在农田上建新城。最易规划,成本最低。

 

从一到三,一个比一个好,一个比一个难。新区模式已经比较成熟,政府首先搬迁过去,然后再搞定几个企业,居民很快就会跟过去。

 

新区规划确实好,这是一个基本事实,只是人们不愿意搬动的原始本能在阻止新区的形成。但是,原始本能很容易被现实的教育改变。当年浦东新区搞了很长时间没人理,房子便宜也没有人买,但如今雄安一出,立马去了很多炒房客,这就是现实教育的结果。

 

最后,我要回答一个问题,很多人会问,原来城市自然扩容的方式不是挺好吗?为毛要另起炉灶?北京光平川之地就有7000平方公里,现在才用了2000多,为毛不自然扩容?

 

答案只有一个词,就是“成本”。聚集可以产生财富,人们的意识形态又会过分地高估这份财富。于是,城市的自然聚集不可避免地形成泡沫。比如一个城市热点房价达到10万这个级别,无论如何聚集都创造不了这样的财富,这样的地段长期来看就会形成负资产。

 

政府的办法就是把核心地段送给企业,然后通过周边地价飞涨隐形收税。一套一千万的住宅,按100年折旧加上资金成本,少说一个月的居住成本也有两万之多,也就是说每天的居住成本高达700元。有多少人能日进这么多钱呢?南方某个养蛊的城市,就用这招,把最好的地段白送给高科技企业,然后周边地价上涨,大家都夸他好,他牛逼。事实上,他在骗你。

 

政府如果像企业一样,盈利是唯一的目的,这种玩法最好。但政府并非长期的盈利组织,它必须保证长期协调发展。所以,必须不断地创造聚集,又不断地破坏聚集,以防泡沫过分导致的崩溃。这就是搞新区优于自然扩散,搞新城比新区还好的原因。虽然一个比一个难,但世间的事,凡是值得干的就值得乱干一气,等所有条件都成熟了再搞,世界上永远不会有这样的机会出现。

 

 

北魏鲜卑人拓跋宏5岁继承皇位,成人之后,虽为鲜卑人却主张全面汉化,自己也改成汉族的姓氏元宏。

 

公元493年,拓跋宏26岁,他想干一件事,想把都城从漠北平城(山西大同)迁都到南边700多公里之外的洛阳。鲜卑人本来就在北方聚集,当然不愿意搬到700公里之外的南边。

 

咋整?

 

拓跋宏想了一招——组织南征。在过去,向南征700多公里并非易事,到了洛阳,说休息休息、休整休整。几个月下来,大家已经比较习惯在洛阳。拓跋宏说该继续向南进发了,大家已经进入舒适区,不愿意再继续南下,然后就定都洛阳了。

 

把首都从北京搬迁出来,牵涉到田铎盘根错节的关系,绝非易事。所以,这次的雄安定位是“疏解北京非首都功能”,暂时肯定是这样的,但再过几年可就不一定了。先搬个水利部,再搬个工业部,并没有那么复杂。

 

长安距离洛阳大约有400公里,这在车马时代不是一个很近的距离。唐朝基本上是长安、洛阳双都。天朝这么大,政府的职能比纯粹的市场经济要多得多。为什么就不能在相距一百多公里的地方整个双都?完全应该。

 

那么,是不是说雄安就一定能搞起来呢?

 

这事儿事在人为,客观上是具备条件,如果瞎整,再好的事也会整残。